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물려받을 집의 등기부를 떼어 보니 은행 근저당이 설정되어 있고 대출이 남아 있는 경우가 대부분입니다. 상속변호사 상담에서 근저당이 붙은 부동산은 그 부동산을 받을지, 받는다면 대출은 어떻게 할지, 은행은 무엇을 요구하는지가 한 묶음으로 문제 됩니다. 부동산과 대출을 따로 생각하면 계산이 어긋납니다.
근저당은 부동산에 붙어 있는 담보이고, 대출은 피상속인이 진 채무입니다. 상속이 개시되면 담보가 붙은 부동산은 상속 재산으로, 대출 채무는 상속 채무로 각각 승계됩니다. 부동산을 한 상속인이 받기로 협의하더라도 대출 채무는 법정상속분에 따라 상속인 전원에게 나뉘어 있다는 점이 출발점입니다. 은행은 협의서에 적힌 내용과 관계없이 각 상속인에게 자기 몫의 채무를 청구할 수 있습니다.
그래서 부동산을 받는 상속인이 대출도 떠안는 구조로 정리하려면 은행의 동의가 필요합니다. 은행은 부동산을 받는 상속인의 소득과 신용을 심사해 채무 인수를 승인하며, 승인되면 다른 상속인은 그 채무에서 벗어납니다. 심사에서 거절되면 기존 대출을 상환하고 새 대출을 받거나, 다른 상속인이 연대보증 형태로 남는 방안을 협의해야 합니다.
은행은 사망 사실을 알면 대출의 기한 이익을 상실시킬 수 있습니다. 채무자의 사망은 대부분의 대출 약정에서 기한 이익 상실 사유로 되어 있어, 은행이 대출금 전액의 즉시 상환을 요구할 가능성이 있습니다. 실무에서는 상속인이 연락해 상속 절차와 채무 인수 계획을 설명하면 은행이 일정 기간 기다려 주는 경우가 많지만, 연락을 미루면 연체로 처리되어 경매 신청으로 이어질 수 있습니다.
이자 납부도 끊기지 않아야 합니다. 사망 뒤 분할이 끝날 때까지 몇 달이 걸리는 동안 자동이체 계좌가 정지되어 이자가 밀리는 일이 흔합니다. 상속인 가운데 한 사람이 임시로 이자를 내고 뒤에 정산하는 방식으로라도 연체를 막아야 하며, 낸 금액은 상속 비용으로 정산받을 수 있습니다. 연체 기록은 상속인의 신용에도 영향을 미칩니다.
부동산의 가치보다 대출이 더 큰 경우에는 받을 실익을 따져야 합니다. 시세에서 대출 잔액을 뺀 순가치가 작거나 음수라면 그 부동산을 받는 것이 오히려 부담입니다. 이 경우 한정승인을 통해 부동산을 경매로 처분하고 남은 채무에서 벗어나는 방법, 상속포기로 아예 관여하지 않는 방법을 검토합니다. 다만 다른 재산이 있다면 전체 재산과 채무를 합쳐 판단해야 합니다.
분할 협의에서 근저당 부동산의 평가는 순가치로 하는 것이 공평합니다. 시세 그대로 평가하면 그 부동산을 받고 대출까지 떠안는 상속인이 손해를 보고, 대출을 빼고 평가하면 다른 상속인이 손해를 본다고 느낄 수 있습니다. 평가 방식을 협의서에 명시하고, 대출 잔액 증명서를 첨부해 기준 시점을 정해 두면 뒤의 다툼이 줄어듭니다.
등기부에 적힌 담보 한도와 실제 대출 잔액은 다릅니다. 등기부의 금액은 담보의 상한이고, 실제 갚아야 할 돈은 대출 잔액입니다. 은행에서 잔액 증명서를 받아 실제 채무를 확인해야 하며, 피상속인이 그 근저당으로 여러 건의 대출을 받았거나 제삼자의 채무를 담보해 준 경우에는 담보 범위가 더 넓을 수 있으므로 근저당 설정 계약서까지 확인합니다.
상속 등기와 채무 인수는 순서를 맞추어야 합니다. 은행은 보통 상속 등기가 끝난 뒤 새 소유자와 채무 인수 약정을 체결하므로, 먼저 협의서에 따라 상속 등기를 하고 이어서 은행에서 인수 절차를 밟습니다. 은행에 따라 상속 등기 전에 인수 심사를 먼저 받을 수 있게 해 주기도 하므로, 어느 순서가 가능한지 담당 지점에 문의합니다.
상속세 계산에서는 대출 채무가 공제됩니다. 피상속인의 채무임이 증명되면 상속 재산 가액에서 빼고 세금을 계산하므로, 은행의 잔액 증명과 대출 약정서를 신고 서류로 갖춥니다. 사망 직전에 받은 대출은 그 사용처를 소명해야 하는 경우가 있어, 대출금이 어디에 쓰였는지 계좌 내역으로 확인해 둡니다.
부동산을 받기로 한 막내가 은행 심사에서 소득 부족으로 인수를 거절당하면, 협의는 처음부터 다시 짜야 합니다. 상속변호사가 이런 사건에서 권하는 순서는 협의서 서명 전에 은행의 사전 심사부터 받아 보는 것인데, 인수 가능성을 모르는 채 쓴 협의서는 은행 한 곳의 답변으로 무너지기 때문입니다.
근저당이 붙은 집은 은행이 사실상 공동 소유자인 셈입니다. 은행을 절차의 바깥에 두고 가족끼리만 정한 내용은 은행의 한마디로 뒤집힐 수 있다는 점을 전제로 협의를 설계해야 합니다. 은행 담당자와의 협의 내용은 상속인 전원에게 공유해 두어야 뒤에 오해가 생기지 않습니다.