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전세로 집을 구하면서 확정일자만 받을지, 전세권 설정 등기까지 할지 고민하는 경우가 많다. 부동산변호사가 이 질문에 답할 때는 두 제도가 법적으로 전혀 다른 성격을 가진다는 점부터 설명한다. 하나는 등기로 공시되는 물권이고, 다른 하나는 계약에서 나오는 채권이기 때문이다. 이 글은 전세권과 임차권의 차이와 각각의 장단점을 정리한다.
흔히 전세라고 부르는 계약은 대부분 법적으로는 임대차다. 보증금을 맡기고 집을 빌려 쓰는 계약으로, 임차인의 권리는 임대인에게 요구할 수 있는 채권이다.
임차인은 법이 정한 요건을 갖추면 특별한 보호를 받는다. 주택을 넘겨받아 전입신고를 하면 제삼자에게도 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생기고, 확정일자를 받으면 경매 때 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있다.
전세권은 등기부에 직접 기록되는 물권이다. 집주인의 동의를 받아 전세권 설정 등기를 하면, 그 권리가 등기부에 공시되어 누구에게나 주장할 수 있다.
가장 큰 차이는 보증금을 돌려받지 못할 때 드러난다. 전세권자는 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하면 별도의 소송 없이 그 집에 대해 경매를 신청할 수 있다.
임차인은 보증금을 돌려받지 못하면 먼저 반환 소송을 해서 판결을 받은 뒤에 경매를 신청해야 한다. 그만큼 시간이 더 걸린다.
전입신고를 할 수 없는 경우에도 전세권이 유용하다. 법인이 직원 숙소로 집을 빌리거나, 사정상 주민등록을 옮기기 어려운 경우에는 임대차의 대항력을 갖추기 어렵기 때문에 전세권 설정이 대안이 된다.
반대로 전세권에는 불편한 점도 있다. 집주인의 동의가 있어야 등기할 수 있어 협조를 얻기 어려운 경우가 많고, 등기 비용과 절차가 추가로 든다.
건물 일부에만 전세권을 설정한 경우에는 경매에 한계가 있다. 아파트 한 채처럼 독립된 부분이 아니라 건물의 일부만 빌린 경우, 그 일부만 따로 경매할 수 없어 전세권자가 건물 전체를 경매에 부치지 못하는 경우가 있다.
대지에 대한 권리도 차이가 난다. 임차인은 경매 때 건물과 대지의 매각 대금 모두에서 순위에 따라 배당받을 수 있지만, 건물에만 설정된 전세권은 대지 매각 대금에 대해 다른 판단이 나올 수 있다.
그래서 실무에서는 두 가지를 함께 갖추는 경우가 많다. 전입신고와 확정일자로 임차인의 보호를 받으면서 전세권 설정 등기까지 해 두면 각각의 장점을 함께 누릴 수 있다.
다만 두 권리는 별개로 판단된다. 전세권을 설정했다고 임차인의 대항력이 자동으로 생기는 것이 아니고, 반대도 마찬가지다. 각각의 요건을 따로 갖추어야 한다.
계약이 끝난 뒤의 절차도 다르다. 전세권은 등기를 말소해야 하므로, 보증금을 돌려받으면서 말소 서류를 넘겨주는 순서를 정해 두어야 한다.
계약 전에 등기부를 확인하는 것은 어느 경우든 기본이다. 앞선 순위의 권리가 많다면 전세권이든 임차권이든 보증금 회수가 어려워질 수 있다.
집주인이 전세권 설정에 동의하지 않는다면 그 이유를 들어 보고, 확정일자와 전입신고를 확실히 갖추는 쪽으로 대응하는 것이 현실적이다.
전세권을 설정하려면 등기 비용과 세금이 추가로 든다. 이 비용을 누가 부담할지 계약 단계에서 미리 정해 두지 않으면 집주인과 의견이 갈릴 수 있다.
전세권 설정 범위도 정해야 한다. 집 전체에 설정할지, 일부에만 설정할지에 따라 이후 경매 신청 가능 여부가 달라지므로 등기 신청 전에 범위를 정확히 정해야 한다.
전세권은 다른 사람에게 넘기거나 담보로 제공할 수도 있다. 임차권은 집주인의 동의 없이 넘기기 어려운 것과 비교하면 활용 범위가 넓은 셈이다.
계약 기간이 끝나기 전에 집주인이 바뀌는 경우도 생각해 보아야 한다. 전세권은 등기되어 있어 새 집주인에게도 그대로 주장할 수 있고, 임차권도 대항력을 갖추었다면 새 집주인에게 주장할 수 있다.
전세권 설정 등기를 마치더라도 전입신고를 함께 해 두는 것이 안전하다. 두 가지를 모두 갖추면 어느 한쪽에 문제가 생겨도 다른 쪽으로 보호받을 여지가 생긴다.
임차인으로서 보호받는 요건은 이사와 전입신고를 마친 다음 날부터 효력이 생기는 구조여서 그 사이에 집주인이 다른 권리를 설정하면 불리해질 수 있다. 전세권 설정 등기는 접수한 날 기준으로 순위가 정해지므로 이런 공백을 줄이는 데 도움이 될 수 있다.
집주인이 법인이거나 여러 채를 가진 임대인이라면 그 재무 상태를 미리 확인하기 어렵다. 이런 경우일수록 권리를 확실히 갖추는 쪽으로 계약을 준비하는 것이 좋다.
부동산변호사와 함께 계약하려는 집의 등기 상태와 자신의 상황을 점검하면 어떤 방식이 적합한지 판단할 수 있다.
계약 갱신 때 전세권도 함께 갱신해야 하는지 확인하자. 전세권의 존속 기간이 끝났는데 갱신 등기를 하지 않으면 권리 관계가 불분명해질 수 있다.
보증금을 올려 갱신하는 경우에는 늘어난 부분에 대해 확정일자를 다시 받거나 전세권 변경 등기를 해야 한다. 그렇지 않으면 늘어난 부분은 보호받지 못할 수 있다.
결국 어떤 방식을 택하든 계약 전 등기부 확인과 계약 후 요건 갖추기가 보증금을 지키는 기본이다.
계약 전에 집주인의 다른 채무나 세금 체납 여부를 확인해 두는 것도 잊지 말아야 한다.
같은 전세라도 어떤 권리로 갖추느냐에 따라 보증금을 지키는 방법이 달라진다.
계약서에 서명하기 전에 그 차이를 이해해 두는 것이 가장 확실한 대비다.