상속변호사 분할 전 임대 수익과 과실의 귀속
박현동
qwer@qwer.com
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2026. 10. 16
상속 개시 뒤 분할이 끝나기 전까지 재산에서 생기는 임대료, 이자, 배당금 같은 수익을 과실이라고 부릅니다. 판례는 이 과실이 상속 재산 자체와는 별개의 재산으로, 공동상속인들이 상속분 비율에 따라 취득하는 것이라고 봅니다. 즉 분할 협의로 건물을 장남이 받기로 했더라도, 분할 전에 생긴 임대료는 장남만의 것이 아니라 상속인 전원의 몫입니다.
이 결론은 분할의 소급 효과와 관련됩니다. 분할은 상속 개시 시점으로 거슬러 올라가 효력이 생기지만, 그 소급 효과는 분할된 재산 자체에만 미치고 그 사이에 생긴 과실에는 미치지 않는다는 것이 판례의 태도입니다. 건물을 받은 사람이 분할 전 임대료까지 당연히 가진다고 생각하기 쉽지만, 법은 그렇게 보지 않습니다.
그러면 분할 전 수익은 어떻게 정리할까요. 원칙적으로 상속 재산 분할 심판의 대상이 아니라 별도의 민사 절차로 정산합니다. 수익을 혼자 받은 상속인에게 다른 상속인이 자기 상속분에 해당하는 금액을 부당이득으로 청구하는 방식입니다. 다만 상속인 전원이 합의하면 분할 협의나 심판 과정에서 함께 정산할 수 있고, 실무에서는 그렇게 처리하는 경우가 많습니다.
수익을 관리한 상속인의 비용 공제도 함께 봅니다. 임대료를 받는 동안 그 상속인이 낸 재산세, 수리비, 관리비, 대출 이자는 수익에서 빼고 남은 금액을 나누는 것이 공평합니다. 관리를 맡은 상속인은 수입과 지출을 장부로 정리해 두어야 하고, 다른 상속인은 그 내역의 제출을 요구할 수 있습니다. 장부가 없으면 임대차 계약서와 계좌 내역으로 재구성합니다.
한 상속인이 상속 주택에 혼자 살고 있는 경우도 비슷한 구조입니다. 임대료는 없지만 그 상속인이 다른 상속인의 지분에 해당하는 사용 이익을 얻고 있으므로, 분할 전 거주 기간에 대한 사용료 상당액을 청구할 수 있습니다. 다만 피상속인과 함께 살던 배우자나 자녀가 종전대로 거주하는 경우에는 무상 사용을 허락한 것으로 보는 사정이 있는지 살펴야 합니다.
예금의 이자와 주식의 배당금도 같은 원리로 다루어집니다. 이자와 배당금은 원금이나 주식과 별개의 과실이므로 상속분 비율로 귀속되고, 배당금을 한 상속인이 받았다면 정산 대상입니다. 다만 예금은 금융기관이 상속인 전원의 동의 없이 지급하지 않는 것이 보통이어서, 실제로는 분할 때 원금과 이자를 함께 나누는 방식으로 처리됩니다.
분할 전 수익을 둘러싼 청구에는 기간 제한이 있습니다. 부당이득 반환 청구는 법에서 정한 기간 안에 해야 하고, 그 기간은 수익이 생긴 때부터 각각 계산됩니다. 오래된 임대료부터 차례로 청구할 수 없게 되므로, 분할이 길어지는 사건에서는 수익 정산을 미루지 않아야 합니다. 분할 협의서에 분할 전 수익의 정산 조항을 넣는 것이 가장 깔끔한 해결책입니다.
반대로 분할 전에 재산에서 생긴 손실이나 비용도 상속인 전원이 나누어 부담합니다. 공실로 임대료가 끊긴 기간의 관리비, 건물 수선 비용, 체납된 세금을 한 상속인이 부담했다면 그 상속인은 다른 상속인에게 분담을 청구할 수 있습니다. 수익과 비용을 한 장부에서 함께 보아야 정산이 공정해집니다.
분할 협의에서 수익 정산을 생략하기로 하는 합의도 가능합니다. 건물을 받는 상속인이 분할 전 임대료를 가지는 대신 다른 상속인에게 다른 재산을 더 주는 방식입니다. 이런 합의는 협의서에 분명히 적어야 하며, 적지 않으면 뒤에 과실 청구가 다시 제기될 수 있습니다.
분할 협의 자리에서 건물을 받기로 한 형이 지난 기간의 임대료는 이미 관리비와 세금으로 다 썼다고 말하고, 동생은 장부를 보여 달라고 요구하는 구도가 전형적입니다. 상속변호사가 이 사건에서 먼저 하는 일은 임차인별 입금 내역과 지출 영수증을 월별로 맞추어 실제로 남은 순수익을 계산하는 것이고, 그 숫자가 나와야 정산 협의가 시작됩니다.
임대료가 나오는 재산이 있는 상속에서는 사망 직후부터 수입과 지출을 한 계좌와 장부로 관리하는 것이 뒤의 모든 정산을 쉽게 만듭니다. 그 관리를 누가 맡을지를 상속인들이 먼저 합의해 두면 혼자 받아 쓴다는 의심 자체가 생기지 않습니다.