고객센터

부모님이 살던 집의 서류를 떼어 보니 등기부에는 단층 주택으로, 건축물대장에는 이층으로 적혀 있거나, 등기부에는 있는 건물이 건축물대장에는 없는 경우가 있습니다. 재산상속 과정에서 이런 차이는 생각보다 흔하며, 차이를 정리하지 않으면 상속 등기나 매각, 평가에서 문제가 생깁니다. 목록을 합치기 전에 각 원본이 무엇을 설명하는 서류인지부터 읽어야 하는 이유입니다.
두 서류는 목적이 다릅니다. 등기부는 그 부동산에 대한 권리관계, 즉 누가 소유하고 어떤 담보가 있는지를 공시하는 서류입니다. 건축물대장은 건물의 물리적 현황, 즉 구조와 면적과 용도를 행정적으로 관리하는 서류입니다. 그래서 권리는 등기부를, 건물의 상태는 건축물대장을 기준으로 읽는 것이 원칙입니다.
차이가 생긴 이유를 먼저 분류합니다. 대표적인 유형은 네 가지입니다. 건물이 있는데 등기가 되지 않은 경우, 허가 없이 증축해 실제와 서류가 다른 경우, 면적이나 용도가 서로 다르게 적힌 경우, 이미 철거된 건물이 서류에 남아 있는 경우입니다. 유형마다 정리 방법과 상속에 미치는 영향이 다릅니다.
건물이 있는데 등기가 없는 경우가 가장 흔합니다. 오래된 시골 주택이나 창고는 건축물대장만 있고 등기를 하지 않은 경우가 많습니다. 건축물대장에 고인이 소유자로 적혀 있다면 상속인은 그 대장을 근거로 처음으로 소유권 보존 등기를 할 수 있습니다. 대장마저 없는 무허가 건물이라면 등기가 어렵고, 소유를 증명할 다른 자료를 모아야 합니다.
허가 없이 증축한 경우는 위반 건축물의 문제가 따라옵니다. 건축물대장에 위반 건축물로 표시되어 있다면 원상 복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있고, 그 부담은 건물을 물려받은 사람에게 이어집니다. 매각할 때도 매수인이 위반 사항을 이유로 값을 깎거나 거래를 거절할 수 있어, 분할 협의에서 그 건물의 가치를 평가할 때 반영해야 합니다.
면적이나 용도가 다르게 적힌 경우는 어느 서류가 실제와 맞는지를 확인합니다. 현장을 측량하거나 관할 관청에 현황 조사를 요청해 실제 상태를 확인하고, 틀린 서류를 정정하는 절차를 밟습니다. 면적 차이가 크면 재산의 가치와 세금이 달라지므로, 상속세 신고 전에 정리해 두는 것이 좋습니다.
철거된 건물이 서류에 남아 있다면 멸실 신고와 등기 말소를 해야 합니다. 정리하지 않으면 존재하지 않는 건물에 대한 재산세가 계속 부과되거나, 새 건물을 지을 때 행정 절차가 막힐 수 있습니다. 고인이 생전에 오래된 창고를 헐었는데 서류를 정리하지 않은 경우가 많습니다.
소유자 표시가 서로 다른 경우도 있습니다. 건축물대장에는 고인이, 등기부에는 다른 가족이 소유자로 적혀 있다면, 권리는 등기부를 기준으로 판단하는 것이 원칙이어서 그 건물은 등기부상 소유자의 재산일 수 있습니다. 다만 등기가 실제와 다르게 된 사정이 있다면 그 경위를 따져야 하고, 이는 상속 재산의 범위를 정하는 문제로 이어집니다.
땅과 건물의 소유자가 다른 경우도 흔합니다. 땅은 고인 명의인데 그 위의 건물은 자녀 명의라면, 땅을 상속��는 사람과 건물 소유자 사이의 관계를 정리해야 합니다. 건물 소유자에게 땅을 쓸 권리가 있는지, 지료를 받아야 하는지가 문제 되므로 분할 협의에서 함께 다루어야 합니다.
자료를 대조할 때는 표로 정리합니다. 등기부, 건축물대장, 토지대장, 재산세 과세 내역, 현장 사진을 칸으로 나누고 같은 항목을 나란히 적습니다. 서로 다른 칸에 표시를 하면 차이가 한눈에 드러나고, 그 옆에 차이의 유형과 정리 방법을 적으면 해야 할 일이 목록이 됩니다.
정리 순서도 중요합니다. 상속 등기를 먼저 하고 나중에 서류를 정리할 수도 있지만, 위반 건축물이나 미등기 건물은 상속 등기 단계에서 막힐 수 있으므로 등기 전에 확인해야 합니다. 정리 비용과 기간이 상당하다면 그 부담을 누가 질지 분할 협의서에 적어 둡니다.
아버지가 남긴 상가 건물의 등기부에는 삼층으로, 건축물대장에는 이층과 불법 증축된 옥탑으로 적혀 있었습니다. 재산상속 협의에서 막내가 그 건물을 받기로 했는데, 뒤늦게 이행강제금 고지서가 날아와 형제들 사이에 부담을 두고 다툼이 생겼습니다. 협의 전에 서류를 대조했다면 그 부담을 반영해 몫을 정했을 것입니다. 형제들은 결국 원상 복구 비용을 공동으로 부담하기로 다시 합의했지만, 이미 끝난 협의를 다시 여는 데 시간이 걸렸습니다. 서류의 차이는 결국 재산의 가치와 부담의 차이라는 점을 보여 줍니다.
부동산 서류는 각자 다른 질문에 답하는 문서입니다. 권리의 질문은 등기부에, 건물 상태의 질문은 건축물대장에 묻고, 둘의 답이 다르면 그 이유를 먼저 분류하는 것이 정리의 순서입니다.
오래된 부동산일수록 서류와 실제의 차이가 크므로, 상속 직후 관할 관청을 방문해 현황을 확인해 두면 이후의 절차가 훨씬 수월해집니다.
차이를 정리하는 데 드는 비용도 미리 가늠해 둡니다. 측량, 보존 등기, 위반 사항의 원상 복구, 멸실 등기에는 각각 비용과 시간이 들고, 그 부담은 부동산의 가치를 깎는 요소가 됩니다. 분할 협의에서 그 부동산을 받는 사람이 정리 부담까지 지는지, 상속인 전원이 나누어 지는지를 정해 두지 않으면 정리 단계에서 다시 다툼이 생깁니다. 정리 비용의 견적서는 분할 협의서에 첨부해 두면 뒤에 금액을 두고 다투는 일을 줄일 수 있습니다.